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万科.沖规模、提利润成下半年房企市场拼杀「重头戏」

销售规模仍然是房企下半场征战的利器。近日多家房企纷纷发布中报,恆大、碧桂园、万科正在奔向5000亿的路上,而不少处在二、三线阵营的房企提出了千亿的销售目标,有的今年剑指千亿,有的明后年瞄準千亿。

不可否认规模的重要性,但值得警惕的是,已经有几家品牌房企出现了增收不增利,甚至利润大幅下滑的情况。首开上半年实现签约金额383.25亿元,同比上升19.96%,不过营收和凈利均大幅下滑,首开实现营业收入111.69亿元,同比下跌10.3%;实现归属于上市公司股东的凈利润为3.16亿元,同比下降66.35%。

华润置地凈利也出现大幅下滑。上半年,扣除投资物业评估增值后的核心股东应占溢利为32.5亿港元(约合27.6亿元人民币),同比大幅下降48.1%;即便计入投资物业评估增值后,股东应占溢利依然同比下降了33%。而过去,华润置地一直强调注重股东回报,与中海一样,整体盈利能力一直颇为人称道。

确实,今年以来市场环境发生了很大变化。华润置地凈利下降,部分原因是受楼市调控的影响,一、二线多个高端项目受到限制。首开则解释称,业绩降低的原因是不同报告期结算的产品结构不同。

但面临同样的环境,万科等房企依旧在利润与规模上实现双涨,可见龙头房企的应变效率极高。数据显示,万科上半年归属上市公司股东的凈利润73亿元,同比增长36.5%;毛利率提升7.35个百分点至25.3%;凈利率提升4.9个百分点至14.4%。

房企梯队格局中一个重要信号开始出现,最为明显的是恆大,恆大过往规模化、高负债的房企,正在通过降负债、控成本等多重方式,努力实现从保规模到保效益的转变。恆大已提出,向三低一高转型,即低负债、低槓桿、低成本、高利润。

恆大还明确,今年不会再调整目标,但完成4500亿是没问题的,且会大幅超额完成,下半年的计划是保证效益,争取销售均价在1万元/平方米以上,利润与上半年持平,恆大高层甚至表示:如果稍微降一点效益的要求,今年销售超6000亿都没问题。

不只是恆大,今年以来,部分嗅觉灵敏的房企围绕着提升利润展开了多个维度的变革。房企通过内功挖掘,包括提高效率、控制成本、优化投资、提升产品和服务等方式,来提高利润。

万科甚至提出,要更加追求ROE(凈资产收益率)水平持续的稳定甚至上升,这比静态的凈利率指标更加全面。万科集团董事长郁亮还强调,万科过去盈利能力提高,跟合伙人机制有很大关联。员工都把项目当做自己的项目来看待,在费用的节约、控制方面比以往做得更好。

此外,控制土地成本更是十分重要,规避土地市场过热的风险,泰禾集团全面转入到以併购为主的阶段,上半年共计有10个项目是通过併购的方式获取,土地获取成本得到了很好的把控。远洋也提及,正在通过併购控制土地成本。

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